日本全国で空き家が問題になっています。空き家には固定資産税の課税対象となっていることをご存じでしょうか。税金は支払いが滞ると延滞金が発生していまいます。もし不動産を所有している方で空き家になっている場合、空き家固定資産税がかかってしまうのでしっかり確認しましょう。

空き家固定資産税は払わないと延滞金が発生する

不動産を所有していると発生する税金のひとつが「固定資産税」です。この税金は不動産を所有している人に課せられる税金で、人が住んでいない空き家にも適応されます。税金を延滞すると、延滞金が発生するので毎年しっかり納税状況を確認しておくことが大切です。

毎年税務署から通達があるはずなので、しっかり確認しておくと納税わすれを防ぐことができます。うっかり納税を忘れていた場合はすぐ支払いをすれば問題ありませんが、納税は国民の義務なので、「払わない」という選択肢はないと思ったほうが賢明でしょう。

空き家固定資産税は支払いを忘れることが多い税金なので、空き家を所有している場合は特に注意しておきましょう。空き家は放置していると、放火などの犯罪が起きやすくなり近所の住宅に被害が及んだ場合、慰謝料が発生することがあります。

納税にプラスしてお金がかかってしまうので、所有者の資産を減らしてしまう状況になりかねません。不要な空家は売却することをおすすめします。

固定資産税を払わない場合は資産が差し押さえられる

固定資産税の納税義務を放棄し続けると、資産の差し押さえを通達される場合があります。固定資産税の場合、督促状が送付されてから10日以内に納税がなかった場合、資産の差し押さえが行使されます。差し押さえが決定されると、財産調査が始まり差し押さえられる財産があるか審査されます。

差し押さえの対象はさまざまですが、銀行口座の差し押さえをするケースが多いようです。預金があるのに納税をしていないことが差し押さえの理由として挙げられています。預金口座に預金がない場合などは、所有している不動産が差し押さえられることになります。

住まいを失ってしまいかねないので、納税状況は常にチェックしておきましょう。差し押さえにあっている不動産は売却ができません。売却をしたい場合は差し押さえ解除の手続きが必要です。資産の差し押さえを防ぐには、納税状況を把握しておくことが必須ですがどうしても税金の支払いができない場合は早めに役所に相談しておきましょう。

不要な空家は売却するのが最善策

不要な空き家を所有していると、固定資産税がかかってしまい資産の損失になりかねません。税金の支払いを先延ばしにしていると、最悪の場合財産の差し押さえにあってしまいます。

固定資産税は多額の税率がかかっていることが多いので、支払いが滞りがちです。不要な空家は売却するのがベストな方法です。ぜひ一度専門の業者に相談してみてはいかがでしょうか。

相続した不動産をそのまま放置すると、空き家固定資産税を納めなければならなくなります。固定資産税は1月1日時点で登記簿上の所有者が納める義務があること、空き家固定資産税は相続した場合は相続人になるなど誰が払うのか知っておく必要があります。ここでは、空き家固定資産税で生じやすい疑問を解決できるようなコンテンツを用意しました。

空き家固定資産税は誰が払う？納期限と遅延税は？

空き家になっている不動産を相続することになると、登記簿上の所有者は被相続人から相続人へと変わることになります。

固定資産税は原則1月1日時点での登記簿上の所有者が納める義務があるため、被相続人が相続した年に納めている場合は固定資産税を払う必要はないのですが、残りがあるときには相続した場合は相続人の納税義務が発生します。

納期限と遅延税について解説する前に、固定資産税は毎年4月・7月・12月・2月の4回のタイミングで支払うことになるのですが、登記簿上の所有者が分納していて納めていないものがあるときには相続した場合は相続人が納める形になります。

あくまでも登記簿上の所有者が変わっていないときには持ち主となる人が払うことになるわけです。納期限と遅延税は、期限が過ぎても支払いが完了していない、支払いを催促する旨の督促状が郵送されて来きます。この書類には納期限が記されているのでそれまでに支払うようにしましょう。

誰が払う固定資産税！督促状が届いたら速やかに

空き家固定資産税を納めていないとき、督促状が送られてきてそこに記載されている期限までに納めないと延滞税が加算されることになります。

令和3年1月1日以降の延滞税の割合は、納期限の翌日より2月を経過するまでの場合は年7.3％（または延滞税特例基準割合＋1％いずれか低い方）、納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降の場合は年14.6％（または延滞税特例基準割合＋7.3％いずれか低い方）が加算されることになります。

この場合の延滞税も相続した場合は相続人に支払いの義務があるので、空き家をそのまま放置していると思わぬ出費などのケースも出て来るわけです。

また、空き家にしていると税金だけでなく維持管理などにもお金を使うことになるなど、利用しない不動産は売却するなどで処分する方法で検討されることをおすすめします。ちなみに、督促に従わずに固定資産税を納めないと保有財産から徴税されるので注意が必要です。

空き家固定資産税対策は早期が有利

空き家固定資産税は、相続から時間が経過することで費用面での負担が大きくなりがちです。維持管理などの費用負担も増えて来るので固定資産税対策は早めに行うのが有利といっても過言ではありません。

空き家の固定資産税って誰が払うのだろうか、このような疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。誰が払うのかだけでなく、税金の決まり方の特徴なども知っておくことは相続する上でとても大切なことです。

特に特定空き家に指定されると固定資産税は通常の6倍に増えてしまうこともあるので注意が必要です。ここでは、税金の決まり方や更地や特定空家の場合などについて解説していくことにしましょう。

空き家の固定資産税の税金の決まり方について

空き家の固定資産税を誰が払うのか、これは登記簿上の所有者になるので空き家を相続した本人が納める義務になります。

固定資産税は、更地や特定空家の場合でも払う義務があるのですが、これは1月1日時点で所有している人が払うルールになっているので前年度の年末などに売却して所有権の移転登記をされている場合は納める必要はありません。税金の決まり方ですが、これは通常の空き屋と特定空き家で金額が大きく異なります。

例えば、家の評価額が500万円で土地の評価額が3,000万円、土地面積が350平米の空き屋を例にすると通常の空き屋では17.8万円ですが特定空き家においては49.8万円の支払いが発生します。空き家の固定資産税は、土地と家それぞれの固定資産税を加算して決まります。

また、土地の場合は軽減税率があるので節税効果があるようなイメージを持つ人も多いかと思われますが、これは建物がある場合の話で更地にしてしまうと軽減税率は対象外になります。

特定空き家の固定資産税が6倍になる理由とは？

更地や特定空家の場合、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうけれどもそもそも特定空き家とは何を意味するものなのかご存じでしょうか。周辺の住環境および景観を著しく損ねるなどのように判断される場合、国および自治体などにより認定されるもので空き屋対策特別措置法により規定が行われた空き家を意味します。

例えば、ゴミ屋敷や庭木が電線などに接しているものなどがありますが、いずれも相続した人がそれを適切に維持管理しているのであれば特定空き家に指定されることはないわけです。

では、このような家を放置していると固定資産税が6倍になる理由はどこにあるのか、これは通常の空き屋に適用される特例控除が除外されてしまうために生じるものです。この特例控除は住宅用地の特例と呼ぶもので土地の税率を最大1/6まで軽減して貰える控除になります。

しかし、特定空き家は荒廃が原因で居住用の建物とはみなされなくなるため税金負担が6倍に増えるなどの仕組みになるわけです。

特定空き家に指定される前にすべきこととは？

特定空き家に指定されると空き家の固定資産税は6倍に膨れ上がる、これを回避するためには空き家の維持管理を徹底すること、利用しない住宅の場合は処分やリフォームを行って賃貸にするなどが最適です。

空き家にしてしまうと税金がかなり高くなりますから注意が必要です。不要だと思いながらも空き家は損害を及ぼすことにつながるのです。税金がどこのくらい高くなり、どのように対処した方がいいのかを知っている必要があります。

空き家を手放すときの注意点について

不要になった空き家が国内で問題になっています。空き家は自然災害の温床となり、衛生的も良くないです。また不審者がいることもあり、治安を心配します。そのため国は空き家をなくす対策として、空き家は有効活用されていないということで税金を上げています。

税金の種類もいろいろあり、その中から制度に相応しい物として処罰されることになるのです。空き家には特定空家の固定資産税というのがあり、通常の固定資産税よりも６倍くらい高くなります。空き家を持っている人は急いで対応をしなければなりません。

対応には猶予期間がありますから、その間に有効活用する手段を講じる必要があります。これは期限付き特例措置と呼ばれているものです。自治体によって対応が若干違ってきますので調べておきましょう。兎に角、期限付き特例措置を使ってできるだけ早く施しをする必要があります。空き家をそのままにしておくのは資産の無駄になります。

空き家をどのように活用するのか

空き家を手放してそのままにしておくと、税金の種類にもよりますが、特定空家の固定資産税の中の期限付き特例措置を使うことで税金が高くなります。そのためくだんのような措置を受けることで猶予期間を設けます。特定空家の固定資産税は税金の種類の中でも高い方ですから、空き家をあまくみてしまうととんでもないことになりかねます。

耕作するか、家を建てるか、住まいをつくるかなどです。空き家は解体する必要がるため解体作業にかかるお金のこともあります。普通の家でだいたい100万円以上となります。解体作業が面倒で、そのまましておくといった事例ではほとんどが高い税金を支払っています。

前もって空き家になることがわかれば有効活用の手段を選ぶべきです。多額の税金を持っていかれて生活が貧しくなるようであれば元も子もないです。ビジョンを明確に持ち、計画性を立てることは必要条件です。大切な資産をしっかり管理しましょう。

自己資産を大切に管理していきましょう

空き家と言えども、大切な財産であることに変わりはないです。そのためには、高い税金を払うことよりも有効活用して自分らに恩恵をもたらすような計画ある実行性をつくる必要があるのです。

メンテナンスをせずに放置した空き家はあっという間に老朽化が進み、資産としての価値が下がってしまいます。空き家の処分に困っているなら、まずは不動産会社の査定を受けてみましょう。査定を受けることで空き家の価値が判ります。

簡易査定と訪問査定で空き家の評価金額を知る

不動産の査定方法には簡易査定と訪問査定の2種類が存在しています。空き家の場合も土地や建物といった通常の不動産と同様に、この2つの方法を使って査定を行なうのがポイントです。簡易査定は建物の築年数や間取り、周辺環境をはじめとした各種データでだいたいの概算を出す方法です。

注意点には、あくまで概算になることが挙げられます。訪問査定では不動産会社のスタッフが実際に現地を訪れ、建物だけではなく駅までのアクセスや近隣の様子などを含めて査定を行ないます。

空き家の査定を不動産会社に頼んだ場合は、まずは簡易査定で概算金額を出すことになるでしょう。インターネットの一括査定サイトなどの利用が便利です。概算金額でだいたいの評価を掴んだら、高い査定を出してくれた不動産会社に訪問査定を頼みます。

訪問査定では空き家についての権利関係をクリアにするために、権利証や登記簿謄本といった必要書類を求められます。

空き家の査定を受ける時の注意点

簡易査定が終わり訪問査定を受ける日付が決まったら、空き家を綺麗に掃除しましょう。査定時の印象を少しでも良くするためには、ゴミの片付けや現地の清掃が必要です。

また、人が居住している家とは異なり、空き家は知らない間に雨漏りや設備の故障などが発生している場合があります。風呂場のカビ、床下の水漏れなどもできるだけ修理してから査定を受けることがポイントです。

基本的に査定は複数の不動産会社に頼むことが大切な注意点です。一社だけではその評価金額が本当に正しいのか判断することができません。複数社の査定金額を比較してみることで、平均的な評価を知ることができるでしょう。査定の出し方は各社ごとに異なるのもポイントです。

こちらの会社は不得意な物件だったとしても、別の会社では得意分野として取り扱っており高い評価を出す可能性があります。プロの査定によって空き家の長所や短所を知ることもできます。

査定で空き家の選択肢を広げることができる

査定を受けることにより、空き家をどう活かしていくのかあらためて考えることができます。売却するのか、それとも建て替えて自分で使うのか、あるいは賃貸として利用するのかといった選択肢を広げることができるでしょう。

アパートなどの賃貸物件を売りたい場合は、入居者がいる状態で売却に出す方法と、退去してから売る方法、入居者に売る方法などがあります。入居者が賃貸中のまま売りに出す時には、対応などいくつかの注意点に気をつける必要があります。

オーナーチェンジで賃貸中の物件を売却

アパートの経営をしたい人に入居者がいる状態で売却する方法は、オーナーチェンジと呼ばれています。その名の通り入居者はそのままオーナーだけが変更されるため、入居者に退去してもらう必要がありません。

賃貸借契約では借主側が有利となっており、退去には注意が必要です。賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、両者はそれぞれ特徴などが異なります。

オーナーチェンジは売却する側だけではなく買主側にもメリットが多い方法で、特に入居者の募集がしにくい地方においては喜ばれます。入居者が賃貸中のアパートを購入することができれば、経営をそのまま引き継ぐことができるでしょう。

また、入居者がいる状態で売却すれば、入居者と交渉する期間を設ける必要がなく、売主はすぐに売却活動に入ることが可能です。賃貸中のアパートを売却する場合には、すべての入居者が退去してから売る方法よりも有利に進めることができます。

退去してから売る方法と入居者対応の注意点

入居者がいる状態で売却する方法のほかに、入居者が退去してから売る方法も選ぶことができます。退去後の売却はさらに幅広く買主を求めることができるでしょう。アパートを転用して会議室にしたり、ホテルにしたりと新たな活用の仕方を考えることも可能です。また、退去したくない入居者に売る方法を検討しても良いでしょう。

賃貸中のアパートの売却では、オーナーチェンジであっても退去後の売出しであっても入居者への対応には十分な注意を払う必要があります。オーナーチェンジの場合は、オーナーが変わったことを文書などで通知します。

新たなオーナーとなる買主にアパートを渡す前には、賃料をきちんと払ってくれる入居者だけを残しましょう。マナ
ー違反がある場合には、早めに退去告知をするなどの対策をすることが重要です。常日頃からこまめにアパートの管理をすることで、入居者の状況も把握することができるはずです。

もっとも物件に合った方法で売却しよう

アパートをはじめとした賃貸物件の売却は、入居者がいてもそのまま行うことができます。退去してから売る方法、入居者に売る方法などと比較しつつ、物件に合った方法を選択しましょう。

経営してる賃貸アパートを何らかの事情で売却する場合には、入居人に立ち退きをしてもらう必要も出てきます。アパートを売るときに問題になる入居人への通知や理由と合意について、立ち退き料の相場と期間などを紹介します。

入居人がいてもオーナーチェンジで売却できる

アパートの売却ではすべての入居人に立ち退きをしてもらい、空室の状態で買主に引き渡すというイメージを持つ人も多いかもしれません。しかし、実はアパートは入居人がいる状態でも売却することができます。アパートに賃借中の入居人がいる状態で売買を行うことを、オーナーチェンジと呼びます。

オーナーチェンジを行う場合、買主はアパート経営の興味がある投資家です。投資家側としてはすでに入居人がいる物件のほうがそのまま収益に繋げることができるため、条件によっては歓迎されるでしょう。

オーナーチェンジを選択すれば入居人に立ち退きを迫る必要はなくなりますが、オーナーが変わることの通知や敷金の返却などは必須です。

長く入居していてこれまでの大家と仲が良かった入居人などが反対する例もありますが、投資家に売却するオーナーチェンジは正当な方法です。トラブルが発生した際は説明をして納得してもらうか、弁護士などを挟んで解決を目指すことになるでしょう。

立ち退きを行う場合の立ち退き料の相場と期間

アパート1棟を売却する場合には、オーナーチェンジではなく入居人に退去してもらい、すべて空き室にして売買することがあります。ただし、入居人としても生活の基盤である家を失うため、理由と合意がなければ売買を進めることができません。

後々のトラブルを呼ばないためにも、アパートの立ち退きは理由と合意の説明のほかに、入居人への通知や立ち退き料の支払いなどを行ないます。

立ち退きを前提にした場合、気になるのが立ち退き料の相場と期間でしょう。立ち退き料の目安は一般的にアパートの家賃の1ヶ月分から6ヶ月分程度とされています。引っ越し経費や新居の費用、電話をはじめとした環境整備費用、エアコン移設費用などが立退き料に含まれます。また、これらの費用に加えて状況によっては慰謝料も必要です。

立ち退き期間はできるだけ余裕をもって、1年から半年程度は考えておくと良いでしょう。入居人側にも荷物の整理や新居探しがあり、すぐに立ち退くわけにはいかないことを理解することも大切です。

円滑なオーナーチェンジや立ち退きを目指そう

入居人がいるアパートでも、オーナーチェンジで売却することができます。入居人への通知をはじめとしたしっかりとしたフォローは必要ですが、アパート経営が難しい時におすすめの方法です。立ち退きを頼む場合には十分な立ち退き料と期間を用意し、円滑に進めていくことが重要になります。

アパートを所有すれば安定した家賃収入が見込まれるため、景気の影響を受けやすい他の事業よりもすぐれているともいえます。

しかしアパートも老朽化すれば修繕費がかさんで収入を圧迫することは目に見えていますし、空室率が高くなるリスクもあります。そこでアパート経営を続けるよりも、売却したほうがメリットが大きい場合があり得ます。

アパート売却には税金や仲介手数料がかかる

アパート売却を決めた場合に気になるのは、やはり売却価格がいくらになるのかということですが、それ以外にも税金や仲介手数料といった費用がかかることも頭に入れておかなければなりません。

最終的にアパートを売却したときの利益となるのは、単純に売却価格そのものではなく、当初の取得費やこうした売却に要する費用を差し引いた上での金額だからです。そこで具体的な費用を検討してみると、まずは不動産会社に支払うことになる仲介手数料が挙げられます。

仲介手数料は宅地建物取引業法の規定により上限額が決められているため、不当に高額になることはありませんが、一般的にいって不動産会社は法律の上限いっぱいの金額を請求してくるため、売却価格が高ければそれだけ仲介手数料も高くなることは理解しておいたほうがよいでしょう。

またアパート売却の手続きにおいては売買契約書作成の際の印紙代、所有権移転登記の申請にともなう登録免許税がかかるほか、売却益が出れば譲渡所得税のような税金もかかります。

アパート売却で見逃せないその他の諸経費とは

アパート売却の際には種々の税金や仲介手数料がかかることは前に記したとおりですが、その他の諸経費がかかる場合もあります。ここでいうその他の諸経費とは、たとえば抵当権の抹消手続きに要する費用や、ハウスクリーニングに要する費用などのことを指しています。

もしも銀行の不動産投資ローンなどを使ってアパートを取得したのであれば、ローンの債務がまだ残っているかもしれません。この場合にはひとまず一括で残債を返済した上で、銀行に抵当権を抹消してもらわなければ、なかなか売却には至らないのが通例です。

またアパートの築年数が古く室内の汚損や損耗がはげして場合には、ひとまずハウスクリーニングを入れて美観を整えることが早期売却に向けた近道となりますし、状態しだいではリフォームなども施工しておいたほうがよいこともあります。

このあたりはその他の諸費用として支出しなければならない金額と、その支出による資産価値の上昇の度合いとの兼ね合いで決めることになります。

アパート売却には費用の検討も必要

アパート売却といえば売却価格のみに注目されがちですが、税金や仲介手数料といった費用がかかることも考えたほうがよいといえます。また物件の状態によっては抵当権の抹消手続きなどのその他の費用も見積もっておくべきです。

相続したアパートを現金化する場合には、建物が古いケースでは更地にしてから買い手を探すことも少なくないです。しかし満室状態の場合には、優良なオーナーチェンジ物件として高く売ることもできます。収益物件に精通した不動産会社と相談すると、最適な方法で売ることが可能です。

相場の把握でも役立つ査定と売却の手順

父親などが経営する賃貸アパートを相続した場合には、処分で困ることが多いです。特に相続税の支払いが必要なケースでは、かなり急いで売却を進める必要もあります。少しでも高くアパートを売るためには、収益物件に強い専門の不動産会社のサポートが不可欠です。

不動産会社の査定額やネットの情報を総合的に分析すると、持っている不動産の相場や売却見込み額も把握できます。また売る場合には、実績が豊富な不動産会社に買い手探しを依頼するのがポイントです。周期物件を求めている個人投資家とのネットワークを持つ会社は、とりわけスピーディーに良い買い手を見つけてくれるのが魅力です。

相場と価格が決まるポイントとしては、アパートの入居状況を挙げることもできます。稼働率が8割を超えているアパートの場合には、不動産情報サイトでオーナーチェンジ物件である点をアピールするべきです。個別の物件の立地や稼働状況などの長所を売主がしっかりと把握すると、商談を行う場合の交渉も有利に進められます。

物件のタイプに合わせて高く売るためのテクニック

古いアパートは取り壊して売るべきだと考える人も多いですが、諸費用がかかってもリニューアルで価値を高めて売却するのが時代の流れです。特に安定した家賃収入を求めている個人が積極的に購入している事情もあり、大規模修繕を行うと古いアパートも相場より高値で売れるようになります。

賃貸管理のノウハウも持つ不動産会社であれば、少ない諸費用でバリューアップにも役立つリニューアルのプランを示すことができます。そして地域の賃貸需要にマッチした間取りや設備であることも、相場と価格が決まるポイントになることが多いです。

そのためにファミリータイプのアパートでは、最新のシステムキッチンを導入するだけでも物件の価値がアップします。一方で学生向けや女性向けの物件に改造すると、ほかのアパートとの差別化も実現できます。

監視カメラなどのセキュリティの充実も、相場と価格が決まるポイントになります。更に営業力がある不動産会社の利用で、短期間で高く売ることも容易になります。

相続時のアパート売却の流れと高く売るコツ

不動産会社に査定を依頼したうえで改造すると、諸費用がかかっても物件の価値向上で高く売れるようになります。またオーナーチェンジ物件は人気があるので売却が容易であり、サポートが充実した会社を選ぶと円滑に買い手を探せます。事前にオーナーが取引の流れを把握すると、アパート売却を成功に導くことが可能です。

借地権という言葉があります。誰もが一度は聞いたことがあるでしょう。日本には借地権付きの家屋も沢山あります。此処では借地権とは何か、借地権の売却の方法や、借地でアパートを経営する際の注意点をご紹介して行きましょう。

初めてでもすぐに理解できる！借地権とは

借地権とは一度は誰もが効いたことがある事でしょう。日本では借地権付き家屋もたくさん見られるのです。自分の住んでいる家のことを遺産相続や、相続登記の時に調べてみたら土地だけが他人名義のものであることが発覚し、実は借地権付きの家屋だったと何十年もたってからわかることも珍しくありません。

では借地権とはいったいなんなのか、それは土地を借りてその上に購入した家屋を建てることと言えば非常にわかりやすいでしょう。土地にはほかの所有者つまり地主さんがいるということになります。土地は借りているため借地権では固定資産税はかかりません。

その代わり借地権者つまり建物の所有者は地主さんに時代を支払わなければなりません。借地権を売却する時には、自分の判断だけで売却することは危険です。どんな売却の方法をとるにしても地主さんと話し合いのうえ、承諾を得て承諾料を支払って売ることが大事です。勝手な判断で売却すると後でトラブルになることが多いです。

借地でアパートを経営する際の注意点　

借地権付きでアパートを経営することもあるでしょう。借地でアパートを経営する際の注意点をここではご紹介します。まず借地権でも、敵借地権でないことを確認するようにしましょう。定期借地権では期限が来たら必ず土地を地主に資産に返却する必要があるからです。

アパート経営で途中で土地を返却酢する必要に迫られると、入居者の退去など手続きやトラブルも多くなるからです。借地契約で交わした土地の使用条件を確認することも大事なのです。自己使用に共同住宅の建築は不可と明記がある場合、第三者に貸し出したり、複数の世帯が住んだりするアパート経営はできないからです。

アパートの建て替えの時も地主さんの承諾が必要であることを心得ておきましょう。建替え承諾料の相場額、おおよそ更地価格の3%の費用を準備する必要もあります。建て替えについて地主から承諾が得られない場合、裁判所に申立て手続きをとることになります。

借地権とその売却や借地権アパートの注意点

借地権とは地虫に土地を借り家を建てることです。どんな借地権売却の方法であっても地主の承諾が必要になり、承諾料なども発生します。借地権のアパート経営で注意することは、地主の承諾を得たり借地契約書を良く熟読し理解しておくなど、様々あります。