空き家 税金｜空き屋にかかる税金対策！自宅を売却した場合の3000万円控除は使えるか？

不動産を売却して、購入よりも高く売れて利益が出ると譲渡所得税の納税義務が発生します。利益が課税対象となって所得税と住民税、それに復興特別所得税の3つが課せられます。

それは空き家を売るときも同じで、親などから相続した家を売却した時に儲けが出れば税金の支払い義務が生じるのですが、3,000万円控除は使えるのでしょうか。ここでは空き家を売却した時に発生する税金と、税金対策について解説します。

空き家を売却した時にかかる税金と相続空家の特例

不動産を売却した時に譲渡所得税がかかってくる場合があるのですが、それはその不動産を取得した時の購入代金よりも高く売れた場合です。その場合にかかるのは所得税と住民税、復興特別所得税ですが、利益に対しての税率は3つ合わせて20％ほどになります。1,000万円の利益がでれば、約200万円の税金がかかってくるのです。

譲渡所得税は空き家を売ったときも同じで利益に対して20％が税金になるのですが、相続した空き家を売って譲渡所得税の支払い義務が発生した場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が受けられます。

要件はいくつかあるのですがその中で一番大きな要件は、相続した売り主が空き家を売却するときに耐震のためのリフォームをするか古家を解体してから売却をするということです。リフォームや解体をするのはあくまでも売り主が売却前に行うことであり、買主が解体やリフォームをするという場合には適用されません。

他にもその空家が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることや、その家が区分登記されていることなどの要件もあります。これが3,000万円特別控除の概要ですが、控除を受けられる要件を事前に知ってから売るようにしないと、適用されなければ3,000万円の20％、つまり600万円を余分に払うことになるのです。

相続空家の特例の適用時期と遺産分割の場合

相続空家の特例は、昭和56年5月31日より前に建てられた空き家を売却前に売り主が耐震リフォームや解体をするなどの要件を満たすことで適用されますが、相続した日から起算して3年が経過する12月31日までに売却をして引き渡しをする必要があります。

ただ耐震のリフォームをした場合は、耐震基準適合証明書の有効期限が2年なので、その間に売却ができないと証明書を再度発行してもらわなければいけません。このようなことから耐震のリフォームをするよりも、解体して更地にしてから売却をする売り主が多くなっています。

そして3,000万円の特別控除が受けられるもう1つも要件として、遺産分割の場合に重要なことがあります。それは、相続人が土地と家をセットで取得していることが重要になるということです。

例えば両親が亡くなり子ども二人が相続人になる場合、長男が家全部と土地半分を相続して次男が土地半分だけを取得した場合、たとえ半分でも土地と家をセットで相続している長男だけが相続空家の特例を使えるということになります。

これらの要件を満たせば、譲渡所得に税金が発生しても最大3,000万円までの控除が受けられ、税金対策ができるのです。

相続空家の特例の概要と適用時期を知っておく

空家を相続して売却をするときに譲渡所得が出る可能性があれば、税金対策のために事前の3,000万円特別控除について、概要と適用時期を知っておくことが大切です。知らずに取り壊しを買主に任せるなどすれば、控除を受けることができず税金をすべて支払わなくてはならなくなるので、事前に専門家に相談することが勧められます。